"인천의 강남"이라 불리던 송도의 급격한 하락세
송도국제도시는 한때 “인천
의 강남”으로 불리며 고공행진을 이어갔으나, 2022년 이후 대출 규제·금리 인상·공급 과잉이 맞물리며 집값이 최고가 대비 절반 이상 하락하고 있습니다. 국토교통부 실거래가를 보면 ‘더샵송도 마리나베이’ 전용 84㎡는 2022년 12억4500만원에서 2025년 5월 5억9500만원으로, ‘e편한세상송도’ 전용 84㎡는 2021년 10억7500만원에서 6억3500만원까지 떨어져 최고가 대비 48~88% 수준으로 상대적 회복세를 보입니다 .
하지만 올해 3,774가구, 2027년 2,041가구, 2028년 3,958가구 등 막대한 입주 물량이 예정돼 있어, 단기간 내 전반적 가격 반등은 어려울 전망입니다 .
1. 송도 집값 침체 현황
1.1 실거래가 하락폭
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더샵송도 마리나베이(84㎡): 2022년 12억4500만원 → 2025년 5월 5억9500만원 (48%)
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e편한세상송도(84㎡): 2021년 10억7500만원 → 6억3500만원 (59%)
1.2 전체 평균 하락 추정
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8공구 전체: 최고가 대비 50~60% 수준으로 거래 .
2. 입주 과잉과 수요 정체
2.1 과잉 공급
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2025년: 3,774가구 입주 예정 (적정수요 2,021가구 )
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2027년: 2,041가구, 2028년: 3,958가구 추가 물량 .
2.2 수요 부진 요인
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대출 규제 강화·금리 상승으로 매수세 위축
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재택근무 확산 등으로 교외 선호도 하락 관측 .
3. 일부 지역의 회복 조짐
3.1 1공구·3공구 강세
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송도더샵하버뷰(D14, 116㎡): 2021년 13억 → 8억9500만 → 현재 11억4000만원 (87%)
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송도더샵마스터뷰(125㎡): 최고 13억3000만 → 현재 11억8000만원 (88%)
3.2 지역별 호재
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1공구: 채드윅·포스코 자사고 학군, 커넬워크 상권
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3공구: 예정된 GTX-B 노선 호재 .
4. 송도 집값 상승 확산 패턴 vs. 미확산
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강남 3구 → 분당·수지·기흥 → … → 송도 노선으로 확산 가능성 제기 .
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다만, 광명·시흥·송도 구간에서는 아직 본격적 상승세가 확인되지 않았습니다 .
5. 향후 전망 및 투자 전략
5.1 단기 전망
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공급 폭탄이 지속되므로, 2026년 전반까지 전반적 가격 회복은 요원
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1·3공구 등 교통·학군 우수 단지에 한정적 투자 고려
5.2 중장기 전망
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GTX-B 개통(예정), 바이오 산업 클러스터 강화 호재는 여전 .
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수요 유입이 확인되는 시점에 분할 매수 전략 권장
